Zum 01.01.2019 ist das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz)“ in Kraft getreten.
1. Mietpreisbremse und Pflicht des Vermieters zur Auskunft
Bisher:
Wurde ein Mietvertrag im Geltungsbereich einer sogenannten Mietpreisbremse abgeschlossen, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt zu bezahlen hatte, höher als diese zulässige Miete, so darf die neue Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Weiter darf die demnach zulässige Miethöhe um denjenigen Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 und § 559 a Abs. 1-4 BGB ergibt. Dies jedoch nur, wenn der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b BGB durchgeführt hat.
Weitere Ausnahmen der Begrenzung der Miethöhe bestehen für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sowie bei der 1. Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, § 556 f BGB.
Was sich geändert hat:
Neu ist nun, dass der Vermieter, der eine höhere Miete verlangen möchte und sich deswegen auf die Vormiete oder andere gesetzliche Ausnahmen beruft, dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über diese Sachverhalte erteilen muss.
2. Rüge des Mieters bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse
Bisher:
Der Mieter musste einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse qualifiziert rügen. Eine solche Rüge musste genaue Sachverhalte darstellen, weswegen der Mieter die Miethöhe beanstandet.
Was sich geändert hat:
Nach der Mietrechtsänderung genügt nun eine Rüge ohne Begründung, wenn der Vermieter keine Angaben dazu macht, auf welche Ausnahmen er sich beruft. Bezieht sich der Vermieter auf eine Ausnahme, muss der Mieter im Rahmen seiner Rüge nur auf diese verweisen.
3. Modernisierungsumlage und Kappungsgrenze
Bisher: 11 %
Was sich geändert hat:
Der Vermieter kann Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8 % jährlich umlegen.
Hinzu kommt in § 559 Absatz 3a BGB eine Kappungsgrenze für diese Umlage der Modernisierungskosten von 3 Euro pro Quadratmeter binnen 6 Jahren. Liegt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung unter 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf die Miete um nicht mehr als 2 Euro pro Quadratmeter erhöht werden.
4. Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage
Was sich geändert hat:
Die neue Regelung des § 559 c BGB soll dem Vermieter die Modernisierungsmaßnahme erleichtern, da das Verfahren für die Berechnung vereinfacht wird. Kurz gesagt: Der Vermieter kann von den für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten bis 10.000,00 Euro pauschal 30 % für Erhaltungsaufwand abziehen und den verbleibenden Rest als Modernisierungskosten umlegen.
5. § 559 b BGB Pflichtverletzung bei Ankündigung oder Durchführung der Modernisierungsmaßnahme
Was sich geändert hat:
Der neu eingeführte § 559 d BGB enthält eine Aufzählung von Sachverhalten, bei deren Verwirklichung durch den Vermieter eine Pflichtverletzung des Vermieters aus dem Mietverhältnis bereits vermutet wird. Eine solche Pflichtverletzung wird demnach vermutet, wenn der Vermieter nach der Ankündigung einer baulichen Veränderung nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Baumaßnahmen beginnt, oder wenn eine Mieterhöhung der mindestens doppelten monatlichen Miete angekündigt wird, oder die bauliche Veränderung derart durchgeführt wird, dass der Mieter mit unnötigen Belastungen überzogen wird oder die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als 12 Monate ruhen.
Die Regelung soll dazu dienen, dass ein Vermieter die Modernisierungsmaßnahme dazu nutzt, um den Mieter quasi zur Kündigung zu zwingen.
Der Vermieter kann sich von diesen Vermutungen entlasten, indem er nachvollziehbare objektive Gründe darlegt, die seine Vorgehensweise gerade in der vorliegenden Art und Weise rechtfertigen.
6. Mieterschutz bei Weitervermietung so zu sozialen Zwecken
Bisher:
Hatte eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege Mietverträge über Räume geschlossen, um diese Räume zu Wohnzwecken an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf (also aus sozialem Interesse), zu vermieten, so waren diese Mietverhältnisse gegenüber dem Träger/der juristischen Person ohne Grund kündbar.
Was sich geändert hat:
Zum Schutz dieser Mietverhältnisse und insbesondere der in diesen Räumen lebenden Personen sind nun die Vorschriften des Wohnraummietrechts auch auf diese Mietverhältnisse anwendbar.
