Ab dem 01.01.2018 treten neue gesetzliche Regelungen im BGB zum Werkvertragsrecht und Baurecht in Kraft.

Im „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren“ vom 28. April 2017 wurde das Werkvertragsrecht und insbesondere auch das Baurecht grundlegend reformiert.

Nun neu normiert werden der Bauvertrag, der Verbraucherbauvertrag, der Architekten- und Ingenieurvertrag und der Bauträgervertrag.

Gültig sind diese neuen Regelungen für Verträge, die ab dem 01.01.2018 geschlossen werden.

In einer Reihe von Beiträgen werden einige der Neuerungen im Baurecht und Werkrecht vorgestellt.

Teil 1:  Änderungen allgemeiner werkvertraglicher Regelungen

1. 632a BGB Abschlagszahlungen

Seither konnten Abschlagszahlungen nur unter bestimmten Voraussetzungen verlangt werden, wenn beispielsweise die VOB/B vereinbart war oder ein Zahlungsplan im BGB-Werkvertrag vorgesehen war. Der neue § 632 a BGB ermöglicht nun, dass eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der vom Unternehmer erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangt werden kann. Es wird also nicht mehr auf den Wertzuwachs abgestellt, wie bisher; der Abschlag wird anhand der vereinbarten Vergütung berechnet.

Wenn die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß sind, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlages verweigern. Neu ist, dass es nun unerheblich ist, ob ein wesentlicher oder unwesentlicher Mangel vorliegt. Der Abschlag muss bezahlt werden. Zurückgehalten werden können nur Zahlungen in Höhe der doppelten Mangelbeseitigungskosten.

2. 640 Abs. 2 BGB fiktive Abnahme

Neben den Vereinbarungen zur Abnahme (z.B. förmliche Abnahme), war auch bislang eine fiktive Abnahme möglich. Wenn das Werk abnahmereif war, konnte der Unternehmer den Besteller unter Fristsetzung zur Abnahme auffordern. Der Besteller war dann auch zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk mangelfrei erstellt war. Bis zur Abnahme hatte der Unternehmer die Mangelfreiheit zu beweisen. Problematisch an dieser Regelung war, dass der Unternehmer möglicherweise auch noch Jahre später nachweisen musste, dass zum Zeitpunkt der geforderten Abnahme keine wesentlichen Mängel am Bauwerk vorlagen.

Neu geregelt ist nun, dass das Werk auch dann als abgenommen gilt, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Kritisch bei der Neuregelung ist, dass nun die Fiktion der Abnahme unabhängig davon, ob ein wesentlicher oder unwesentlicher Mangel gerügt wird, nicht eintritt.

Ist der Bauherr ein Verbraucher, gibt es ebenfalls eine Neuerung: die fiktive Abnahme tritt nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Dieser Hinweis muss in Textform erfolgen.

3. § 648 a BGB Kündigung aus wichtigem Grund

Auch neu eingeführt wurde die Kündigung aus wichtigem Grund. Der Bauvertrag oder Werkvertrag kann sowohl vom Besteller, als auch vom Unternehmer auswichtigem Grund gekündigt werden. Bislang gab es hierfür keine Gesetzesgrundlage, jedoch entspricht dies der bisherigen BGH-Rechtsprechung.

Die freie Kündigung bleibt unberührt; diese kann nach wie vor nur der Besteller aussprechen.