Baurecht

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Definition Baurecht

Das private Baurecht befasst sich mit den Rechtsbeziehungen zwischen am Bau beteiligter Privatpersonen. Dies sind der Auftraggeber (Bauherr) und der Auftragnehmer (z.B.Handwerker, Architekt, Bauingenieur, Bauunternehmer oder andere Unternehmer und Subunternehmer). Vertragstyp ist grundsätzlich der Werkvertrag.

Oftmals sind jedoch mehr als nur zwei Parteien an einem Bauwerk beteiligt, z.B. wenn ein Unternehmer seinerseits wiederum Nachunternehmer, auch Subunternehmer genannt, beauftragt.

Gerade in Mehrparteienverhältnissen sind die jeweiligen Vertragsbeziehungen zu beachten, in denen Ansprüche geltend gemacht werden können. Grundsätzlich sind Ansprüche nur gegenüber dem direkten Vertragspartner durchsetzbar.

Das neue Bauvertragsrecht ist zum 01.01.2018 in Kraft getreten. Für alle bis dahin abgeschlossenen Verträge gilt allerdings noch das alte Bauvertragsrecht. Dieses wird für Altverträge auch noch längere Zeit von Bedeutung sein.

Das bedeutet, dass derzeit die alte und die neue Rechtslage bedacht werden muss.

Bauvertrag

Um Ihre Ansprüche durchsetzen zu können muss zunächst der Werkvertrag oder Bauvertrag geprüft werden.

Handelt es sich um einen Bauträgervertrag, sind besondere Regelungen zum Bauträgerrecht zu beachten.

Regelungen im Bauvertrag

Mit dem Bauvertrag sollen sämtliche Aspekte des Bauwerks geregelt werden. Daher ist es besonders wichtig, bereits beim Abschluss eines Bauvertrages auf dessen genaue Ausgestaltung zu achten.

Wie in jedem Vertrag müssen auch beim Bauvertrag mindestens die wesentlichen Geschäftseigenschaften enthalten sein. Diese sind die Vertragsparteien, Leistung  und Gegenleistung.

Da der Bauvertrages in den meisten Fällen Grundlage für die Erstellung eines komplexen Werkes ist, müssen weitere vertragliche Nebenpunkte gefasst werden, um den Bedürfnissen und Vorstellungen der Vertragsparteien gerecht zu werden.

Nachfolgende, nicht abschließende, Übersicht gibt einen ersten Überblick über wichtige Regelungen im Bauvertrag.

 

Die wichtigsten Elemente im Bauvertrag

1. Bestimmung der Vertragsparteien

Die Vertragsparteien müssen unzweifelhaft und eindeutig im Vertrag definiert werden, um Verwechslungen auszuschließen und genau festzulegen, wer am Vertrag beteiligt ist. Zu beachten sind z.B. gesetzliche Vertreter juristischer Personen.

2. Soll die VOB/B gelten?

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B, kurz VOB/B sind Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen. Die VOB/B ist kein Gesetz, sondern sie besteht aus Klauseln, die von verschiedenen Auftragnehmer – und Auftraggeberverbänden als allgemeine Geschäftsbedingungen geschaffen wurde. Da die VOB/B allgemeine Geschäftsbedingung ist, muss sie entsprechend den Regelungen für AGB von den Vertragsparteien wirksam vereinbart werden. Innerhalb der VOB/B gibt es jedoch einzelne Klauseln, die für sich gesehen, unwirksam sind.

Vor Vertragsabschluss ist es daher ratsam, zu überprüfen, ob die gewünschten Klauseln wirksam sind und sinnvoll auf das Gesamtgefüge des Vertrages abgestimmt sind.

3. Anlagen zum Bauvertrag

Es ist darauf zu achten, wie mit Anlagen, beispielsweise Pläne, Zeichnungen, Protokollen, Gutachten o.ä., umgegangen wird. In manchen Fällen ist es sinnvoll, Anlagen als Vertragsgrundlage aufzunehmen, manchmal genügt eine Bezugnahme auf Anlagen. Dies hängt davon ab, um welche Art von Anlagen es sich handelt. Auch ist bei den Anlagen an sich bereits darauf zu achten, wie diese gestaltet sind. Liegt der Plan beispielsweise als Grundrissskizze vor oder handelt es sich um einen bemaßten Plan?

4. Definition des geschuldeten Bausolls

Es sollte weiter genau bestimmt werden, was der Unternehmer schuldet. Eine möglichst genaue Beschreibung hilft später bei Fragen, ob etwas fehlt oder auf welche Art und Weise die Leistung geschuldet  ist.

5. Versicherungen abschließen

Unverzichtbar ist der Abschluss von Bauhaftpflicht- und Bauleistungsversicherungen.

Gerade auf Baustellen kann es zu Unfällen kommen. Die Privathaftpflichtversicherung reicht jedoch nur für kleine Bauvorhaben. Für größere Vorhaben sollte eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, um Schadensersatzansprüche Dritter bei Personen- und Sachschäden abdecken zu können. Die Bauleistungsversicherung tritt bei unvorhergesehenen Schäden während der Bauphase ein, beispielsweise wenn durch ein Unwetter der Rohbau beschädigt wird.

6. Vertreter des Auftragnehmers und des Auftraggebers

Nicht immer kann die Vertragspartei selbst sämtliche Maßnahmen ausführen. Daher sollte im Vertrag gegebenenfalls genau geregelt werden, wer als Vertreter für den Auftraggeber oder den Auftragnehmer tätig werden darf (z.B. Architekt, Projektsteuerer o.ä.).

7. Kosten, Genehmigungen, Zuwege

Auch scheinbar ganz selbstverständliche Dinge sollten geregelt werden, da sie schnell zur Kostenfalle werden können.

Beispielsweise: Wer stellt Wasser oder Strom zur Verfügung? Wer trägt die Erschließungskosten? Liegt bereits eine Baugenehmigung vor? Sind weitere Genehmigungen nötig? Bedarf es besonderer Gutachten im Zusammenhang mit der Bebauung des Grundstücks? Wie ist der Zugang zum Grundstück gewährleistet?

8. Preisvereinbarung

Der Werklohn des Unternehmers richtet sich danach, was die Parteien im Vertrag vereinbaren.

Die bekanntesten Modelle sind hierbei der Pauschalpreisvertrag, der Einheitspreisvertrag und der Stundenlohnvertrag.

Beim Pauschalvertrag wir die komplette Bauleistung mit einer pauschalen Geldleistung entlohnt.

Beim Einheitspreisvertrag werden für einzelne einheitliche Teilleistungen, deren Maß, Menge, Stückzahle oder Gewicht, anzugeben ist, ein sogenannter Einheitspreis verlangt wird. Der Gesamtpreis ergibt sich anhand der einzelnen erbrachten Einheiten.

Beim Stundenlohnvertrag wir die Leistung nach Stundenlohn abgerechnet.

Die gewollte Abrechnungsart sollte im Vertrag festgelegt werden, damit für die weitere Vertragsdurchführung ein Maßstab feststeht. Zu denken wäre beispielsweise an die Vergütung zusätzlicher Leistungen oder die Abwicklung bei einem Rücktritt, die je nach gewählter Preisvereinbarung unterschiedlich rechtlich bewertet werden muss.

9. Baubeginn und Bauende

Meist ist es sinnvoll, sowohl den Baubeginn, als auch das Bauende vertraglich festzulegen. So kann der Bauherr planen, bis wann etwa mit dem Bezug gerechnet werden kann; der Unternehmer kann seinen Arbeitseinsatz an den einzelnen Baustellen planen.

Sicherlich ist es gerade in diesem Bereich schwierig, genaue Zeitpunkte zu finden, da immer mit unvorhersehbarem gerechnet werden muss. Daher ist bei den Regelungen im Bauvertrag insbesondere auch darauf zu achten, was in solchen Fällen geschehen soll

10. Abnahme

Die Abnahme ist eine Pflicht des Bestellers. Mit ihr nimmt aber nicht nur der Besteller das Werk entgegen und nimmt es als im Wesentlichen mangelfrei an. Vielmehr hat die Abnahme weitere Wirkungen, wie z.B. die Fälligkeit der Vergütung, die Beweislastumkehr, die Verjährung.

Auch kann die Art der Abnahme vereinbart werden. So gibt es eine ausdrücklich erklärte Abnahme oder eine förmliche Abnahme; aber auch eine schlüssige Abnahme ist unter Umständen möglich.