Teil 2: Der Bauvertrag
Teil 2 des Beitrages zum neuen Baurecht beschäftigt sich mit dem Bauvertrag, insbesondere was nach neuer Gesetzeslage ein Bauvertrag ist, welche Änderungen der Besteller anordnen kann und wie die Vergütung in Folge der Änderungen angepasst wird.
Hier gehts zum 1. Teil: Allgemeine Änderungen zum Baurecht
§ 650a BGB: Bauvertrag
Im Rahmen der Reform zum Baurecht ebenfalls neu eingeführt wurden Regelungen zum Bauvertrag.
Bislang waren Vorschriften zum Bauvertrag in den Regelungen zum Werkvertragsrecht enthalten. Nun wird der Bauvertrag speziell in § 650a BGB geregelt. Demnach ist der Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.
Verträge, die die Instandhaltung kleinerer Maßnahmen vorsehen, stellen keine Bauverträge in diesem Sinne dar. Für solche gelten die allgemeinen Regelungen zum Werkvertragsrecht. Nach neuem Recht soll eine Instandhaltungsmaßnahme nur dann unter die Definition des Bauvertrages fallen, wenn die Maßnahme auf eine längerfristige Zusammenarbeit angelegt ist, wie beispielsweise die Wartung tragender Bauwerksteile. Wichtig hierbei ist also, dass der Gesetzgeber nicht nur Wert auf eine längerfristige Arbeit am Bauwerk legte, sondern dass diese Arbeit auch an für das Bauwerk wesentlichen Teilen geschehen muss.
§ 650b BGB: Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers
Eine der zentralen Änderungen ist das Anordnungsrecht des Bestellers.
Bislang gab es keine Regelung, ob und wie der Besteller ein einmal in Auftrag gegebenes Werk nachträglich abändern kann. Nach bisheriger Rechtsprechung konnten Änderungen nur mittels Abänderungsvereinbarung getroffen werden.
Ein Anordnungsrecht des Auftraggebers existiert bislang in § 1 Abs. 3 und § 1 Abs. 4 der VOB/B. Wird die VOB/B vereinbart, kann der Besteller Änderungsanordnungen vornehmen und der Unternehmer muss diese durchführen.
Nun wurde auch für den BGB-Werkvertrag eine solche Regelung normiert. Möglich sind jetzt zwei Arten der Änderungen:
- die Änderung des vereinbarten Werkerfolges,
- eine Änderung die notwendig ist, um vereinbarten Erfolges zu erreichen.
Bei Variante eins wird der vertraglich abgesprochene Gegenstand verändert. Vorteile bietet dies dem Bauherrn, der eventuell nach Vertragsschluss geänderte Wünsche hat.
Bei Variante zwei bleibt der Gegenstand der Leistung gleich, es werden jedoch weitere Leistungen notwendig, um das ursprünglich vereinbarte Objekt erfolgreich herstellen zu können. Dies ermöglicht es, bestimmte Positionen nachzuschieben, wie beispielsweise bei der Planung vergessene Position oder auch solche, die von der Baurechtsbehörde nachträglich angeordnet werden.
Der Unternehmer muss dann ein Angebot über die geänderte Vergütung erstellen, das heißt er muss Mehr- oder Mindervergütung ausweisen.
Falls eine Änderung nach Variante eins vorgenommen werden soll, muss der Unternehmer nur dann ein Angebot unterbreiten, wenn ihm die geänderte Ausführung auch zumutbar ist.
Falls der Unternehmer die Pläne nicht in Eigenverantwortung erstellt hat, sondern vom Bauherrn erhalten hat (dieser hat beispielsweise die Pläne durch einen Architekten oder Ingenieur erstellen lassen), dann muss der Unternehmer nur dann ein Angebot über die geänderte Vergütung erstellen wenn der Bauherr auch die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen hat und dem Unternehmer diese zur Verfügung stellt.
Ist eine Einigung zwischen Besteller und Unternehmer über eine Mehrvergütung nach vorgelegten Angebot nicht möglich, so kann der Besteller nach 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer diesem die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist dann verpflichtet, dieser Anordnung Folge zu leisten.
Die Anordnung muss in Textform erfolgen; mündliche Aussagen bleiben unbeachtlich.
Praxistipp: bei mündlichen Aussagen ist darauf zu achten, dass diese später in Textform erteilt, also quasi wiederholt werden.
Anordnungen kann grundsätzlich nur der Berechtigte treffen.
Praxistipp: es ist darauf zu achten, wer zur Abgabe von Änderungen bevollmächtigt werden soll (beispielsweise Architekt).
Die Angebotsübergabe und die Ausführung der Änderungsordnung sind Vertragspflichten. Das bedeutet, bei Verletzung dieser Pflichten können Ansprüche des Bestellers oder Kündigungsrechte entstehen.
§ 650c BGB: Vergütungsanpassung bei Anordnungen nach § 650b Absatz 2
Unproblematisch ist der Fall, wenn der Besteller eine Änderung des Vertragsgegenstandes anordnet und sich die Parteien auf eine veränderte Vergütung einigen.
Anders hingegen sieht es aus, wenn sich die Parteien nicht einigen können, die Änderung jedoch einseitig vom Besteller wirksam angeordnet wird.
Nach § 650c Abs. 1 BGB ist die Höhe des Vergütungsanspruchs für den aufgrund der Änderungsanordnung geänderten Aufwand nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln.
Berechnet wird der Vergütungsanspruch also nicht aufgrund der vom Unternehmer kalkulierten Kosten und Zuschläge, sondern nach den tatsächlich entstandenen Mehrkosten, entsprechend ergänzt mit angemessenen Zuschlägen.
Eine weitere Möglichkeit ist in § 605c BGB geregelt: die Urkalkulation des Unternehmers kann Grundlage für die Berechnung der Mehr- oder Minderkosten werden, wenn die Urkalkulation bereits vertraglich vereinbart hinterlegt wurde.
